新“國五條”樓市調控政策自3月1日晚出臺，到現在已有近兩周的時間，南通市場整體表現也頗不平靜。受“二手房出讓轉讓征收20%的稅費”政策影響，近兩周南通房屋抵押貸款二手房過戶量比正常時增加數倍，市房產交易中心的過戶辦理預約也往后排了好幾天時間。除了在二手房交易市場上激起軒然大波外，此次細則對銀行房貸也產生了不小影響，據銀行反映，自上周以來，到銀行辦理提前還貸的客戶也出現集體爆滿的現象……

從市場的反饋情況，不難看出此次新政給市民帶來的恐慌心理。許多原本就有意向的買賣雙方搶搭末班車，急著搶在細則執行前交易；房產中介也推波助瀾催著客戶加急過戶，以規避增加的稅費。那么究竟該不該倉促賣房或買房？房產原值又該如何界定和計算？買賣需提前做足哪些功課？如何能更省交易成本？

南通房屋抵押貸款 個人轉讓二手房交易稅收

在江蘇實施細則出臺之前，目前南通市區個人轉讓二手房仍按現行辦法征收個稅，而按差額20%計征個人所得稅的做法并非新規。市區二手房個人所得稅有兩種計征辦法：一是對能夠提供房屋原始價格憑證的，按差額的20%計征，二是對不能提供房屋原始價格憑證的按成交總價的1%計征。

但由于存在兩種計征方法而且南通房屋抵押貸款房屋原始價格憑證能否提供完全由交易者決定，因此交易時可以從低選擇，對于房價漲幅很快的房源，無疑是按照總價計征劃算，但對于近幾年房價漲幅不高的房源，則按差額計征較為劃算，因而如果是后種情況，則不必匆忙交易。比如，一套成交價80萬的房子，按全額1%征稅，就是8000元；如果按差額20%征稅，即使原價高達70萬，個稅也要繳2萬元之多，明顯是前者合算。

對于五年以上住房的時限，南通地稅部門明確，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間，作為其購買房屋的時間。如果這兩個時間不一致，具體操作時采取“孰先原則”。即南通房屋抵押貸款產權證或契稅完稅證明上注明的時間，哪個在前面就從那時算起。年限的確定就是上述時點至出售日的時間間隔，而非房屋年齡。

針對南通房屋抵押貸款二手房交易發生爆棚現象，地稅部門提醒，根據1999年財政部、國家稅務總局、建設部《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字號）規定，對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅。這一政策并未作廢，如果是個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的，不必匆忙交易。