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本文來自：財(cái)聯(lián)社

　　隨著最新的人口數(shù)據(jù)公布，老齡化問題又引發(fā)外界關(guān)注，而養(yǎng)老社區(qū)則成了眾多資本搶灘的高地，并形成了“央企系”、“房企系”、“保險(xiǎn)系”三足鼎立的格局。

　　隨著最新的人口數(shù)據(jù)公布，老齡化問題又引發(fā)外界關(guān)注，而養(yǎng)老社區(qū)則成了眾多資本搶灘的高地，并形成了“央企系”、“房企系”、“保險(xiǎn)系”三足鼎立的格局。保險(xiǎn)系方面，截至目前包括大家保險(xiǎn)在內(nèi)的13家機(jī)構(gòu)布局了近60個(gè)養(yǎng)老社區(qū)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房企布局養(yǎng)老社區(qū)多是基于政策的原因，康養(yǎng)地產(chǎn)拿地更容易。而險(xiǎn)企布局養(yǎng)老社區(qū)在用戶屬性上有著天然優(yōu)勢，因此銷售更容易，甚至剛建好就可以全盤出手實(shí)現(xiàn)資金回籠，卻面臨著名額銷售容易但后期用戶不愿消費(fèi)的問題。除此之外，無論房企還是險(xiǎn)企，從運(yùn)營角度看，養(yǎng)老社區(qū)的收入和利潤情況都不是特別好。

　　搶灘養(yǎng)老社區(qū) 地產(chǎn)和保險(xiǎn)誰更積極?

　　自2013年國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)若干意見》的頂層文件后，養(yǎng)老政策的發(fā)布迎來高峰期，此后6年間僅中央級的養(yǎng)老文件就有130余個(gè)，包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、金融政策等八個(gè)方面，填補(bǔ)了過去的空白。

　　傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，陸續(xù)推出各類養(yǎng)老社區(qū);多家大型央企也紛紛布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。在養(yǎng)老社區(qū)的布局上，初步形成了“央企系”、“房企系”、“保險(xiǎn)系”三足鼎立的格局。

　　不久前的首屆中國保險(xiǎn)養(yǎng)老融合與發(fā)展論壇上，大家保險(xiǎn)集團(tuán)董事長何肖鋒介紹稱，目前市場上已有包括大家保險(xiǎn)在內(nèi)的13家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資了近60個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，在全國20多個(gè)省市，床位數(shù)8萬多個(gè)。

　　而中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的《2021中國養(yǎng)老與康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》指出，據(jù)統(tǒng)計(jì)僅主板上市公司中涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的已經(jīng)達(dá)到82家，其中主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的公司就有32家，以醫(yī)療健康、醫(yī)藥制造為主營業(yè)務(wù)的公司有14家，金融保險(xiǎn)5家。

　　上述報(bào)告顯示，包括萬科、越秀、保利、綠城、遠(yuǎn)洋、首開、龍湖地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、九巨龍、金地集團(tuán)、南京朗詩、黃山圣天地、特變房產(chǎn)、保定卓正、復(fù)星集團(tuán)等在內(nèi)的15家房地產(chǎn)企業(yè)就開發(fā)了多個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目。

　　保險(xiǎn)公司布局養(yǎng)老社區(qū)時(shí)間線(圖片來自于長江證券)

　　為何地產(chǎn)業(yè)會(huì)積極布局養(yǎng)老社區(qū)?某頭部險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)從業(yè)者對財(cái)聯(lián)社記者表示：“某段時(shí)間某些地區(qū)對純住宅用地不予撥地，但如果做康養(yǎng)社區(qū)的話，不僅會(huì)撥地而且還會(huì)推出一些利好政策，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)以這個(gè)理由拿地做了很多康養(yǎng)社區(qū)項(xiàng)目。”

　　上述從業(yè)者還表示，從數(shù)量上來講，做康養(yǎng)社區(qū)的房地產(chǎn)公司更多，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司總體數(shù)量多，保險(xiǎn)公司準(zhǔn)入門檻高，是特許經(jīng)營的行業(yè)，本身數(shù)量少。但從比例上看，參與康養(yǎng)社區(qū)建設(shè)的保險(xiǎn)公司比例更高。

　　用戶更優(yōu)質(zhì) 保險(xiǎn)公司布局有天然優(yōu)勢

　　雖然布局養(yǎng)老社區(qū)的企業(yè)眾多，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，康養(yǎng)與保險(xiǎn)天然不可分。一方面，保險(xiǎn)企業(yè)可以將保險(xiǎn)服務(wù)于養(yǎng)老康養(yǎng)有機(jī)結(jié)合。另一方面，在各類養(yǎng)老服務(wù)中，保險(xiǎn)服務(wù)產(chǎn)品也正成為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的重要業(yè)務(wù)板塊。除了險(xiǎn)企投資運(yùn)營康養(yǎng)項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)康養(yǎng)項(xiàng)目也十分注重與保險(xiǎn)服務(wù)的結(jié)合，有效解決了養(yǎng)老消費(fèi)資金的痛點(diǎn)難題，形成了良好的互動(dòng)機(jī)制。

　　國盛證券保險(xiǎn)業(yè)分析師趙耀對財(cái)聯(lián)社記者表示，保險(xiǎn)主要在幾個(gè)方面有優(yōu)勢。一是保險(xiǎn)產(chǎn)品的協(xié)同，拉動(dòng)保費(fèi)收入增長;二是保險(xiǎn)公司在健康管理和養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)的國際化合作方面會(huì)有優(yōu)勢;三是重資產(chǎn)的養(yǎng)老社區(qū)達(dá)到一定入住率的時(shí)候，可以滿足保險(xiǎn)資金長周期投資收益的要求。

　　太平養(yǎng)老的從業(yè)者則對財(cái)聯(lián)社記者表示，保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老保險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)、老年護(hù)理、老年健康管理等方面更有優(yōu)勢。“養(yǎng)老社區(qū)不是房地產(chǎn)公司建設(shè)好老年人入住就完事，需要很多配套，特別是老年人的護(hù)理和健康管理。”

　　上述頭部險(xiǎn)企從業(yè)者表示，保險(xiǎn)公司在前期更有優(yōu)勢，養(yǎng)老社區(qū)銷售更容易，甚至剛建好就可以全盤出手實(shí)現(xiàn)資金回籠。而且入住率比一般的地產(chǎn)公司要高，這是它先天的客戶屬性決定的。

　　“保險(xiǎn)公司的客戶群體非常精準(zhǔn)，用戶相對比地產(chǎn)公司用戶的流動(dòng)資產(chǎn)更好一些。而且保險(xiǎn)公司的客戶篩選比較簡單，康養(yǎng)社區(qū)建好以后，甚至剛剛建好，很快可以全盤出手實(shí)現(xiàn)資金回籠。此外，保險(xiǎn)公司用戶已經(jīng)有提前消費(fèi)的觀念，有很好的危機(jī)意識，加上未來養(yǎng)老的考慮，保險(xiǎn)公司的康養(yǎng)社區(qū)銷售會(huì)比純商業(yè)地產(chǎn)公司好很多。”

　　長江證券非銀團(tuán)隊(duì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，國壽累計(jì)銷售對接養(yǎng)老社區(qū)的保單約六萬件。截至2020年底，太保家園已在6個(gè)城市落地7個(gè)項(xiàng)目，年度累計(jì)發(fā)放太保家園入住資格函3200多份，共計(jì)已發(fā)放資格函超一萬份，對應(yīng)總應(yīng)交保費(fèi)超過了220億元。

　　盈利模式尚未走通 后期運(yùn)營痛點(diǎn)難解

　　在模式的選擇上，保險(xiǎn)公司也經(jīng)歷了長時(shí)間的探索。泰康人壽最早在2009年獲得首家養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)資格，并逐步打通保險(xiǎn)、養(yǎng)老、醫(yī)療等業(yè)務(wù)板塊，拓展保險(xiǎn)服務(wù)的新業(yè)態(tài)和新內(nèi)涵。

　　據(jù)長江證券非銀團(tuán)隊(duì)介紹，泰康養(yǎng)老模式呈現(xiàn)三個(gè)特征，特征一是養(yǎng)老地產(chǎn)+養(yǎng)老運(yùn)營+醫(yī)療產(chǎn)業(yè)全面融合。重資產(chǎn)布局養(yǎng)老地產(chǎn)，輕資產(chǎn)覆蓋養(yǎng)老運(yùn)營。特征二是持續(xù)發(fā)力構(gòu)建多層次的醫(yī)療服務(wù)體系。第一層次是CCRC持續(xù)關(guān)愛社區(qū)，第二層次是社區(qū)配建康復(fù)醫(yī)院，第三層次是三級醫(yī)院臨床診療。特征三是定位中高端市場，保險(xiǎn)和非保險(xiǎn)用戶并舉。保險(xiǎn)客戶需要參與“幸福有約”保險(xiǎn)計(jì)劃，非保險(xiǎn)客戶需要繳納20萬元入門費(fèi)用、購買100-300萬樂享財(cái)富卡作為押金。

　　據(jù)上述團(tuán)隊(duì)測算，2017年以來泰康醫(yī)療及養(yǎng)老社區(qū)開始貢獻(xiàn)運(yùn)營收入，2017年、2018年、2019年、2020年收入規(guī)模分別為2.69億元、19.87億元、34.84億元和33.39億元，從運(yùn)營成本來看，近4年養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。泰康已經(jīng)開業(yè)的養(yǎng)老社區(qū)7個(gè)，若入住率提升，預(yù)期收入將提升至150億元左右。

　　但保險(xiǎn)公司布局養(yǎng)老地產(chǎn)也存在痛點(diǎn)。上述頭部險(xiǎn)企從業(yè)者表示，后期入住后持續(xù)運(yùn)營的盈利能力，從目前來看是很微弱甚至虧損的。“純粹從運(yùn)營的角度來講，不管是房地產(chǎn)還是保險(xiǎn)公司，收入和利潤都不是特別好。保險(xiǎn)公司的康養(yǎng)社區(qū)之所以不錯(cuò)，是因?yàn)橐劳杏诘禺a(chǎn)但包裝成金融產(chǎn)品。”

　　“另外就是，保險(xiǎn)公司名額銷售比較快，但是到了實(shí)際消費(fèi)的時(shí)候，很多用戶就不一定愿意消費(fèi)了。這是很多保險(xiǎn)公司已經(jīng)交付的養(yǎng)老社區(qū)都會(huì)出現(xiàn)的情況。”上述頭部險(xiǎn)企從業(yè)者表示。